Ein Haus. Ein Grundstück. Mehr als eine Zukunft - auf 1.411 m²

externe Objnr	AA826
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf
Objektart	Haus
Objekttyp	Villa
PLZ	76351
Ort	Linkenheim-Hochstetten
Land	Deutschland
Wohnfläche	183,32 m²
Nutzfläche	191 m²
Grundstücksgröße	1.411 m²
Anzahl Zimmer	5
Anzahl Schlafzimmer	3
Anzahl Badezimmer	2
Balkon/Terrasse Fläche	70 m²
Befeuerung	Strom-Mix
Heizungsart	Elektrospeicherheizung
Kaufpreis	849.000,00 €
Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.
Währung	€
St.-Anzahl	4

externe Objnr	AA826	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf	Objektart	Haus
Objekttyp	Villa	PLZ	76351
Ort	Linkenheim-Hochstetten	Land	Deutschland
Wohnfläche	183,32 m²	Nutzfläche	191 m²
Grundstücksgröße	1.411 m²	Anzahl Zimmer	5
Anzahl Schlafzimmer	3	Anzahl Badezimmer	2
Balkon/Terrasse Fläche	70 m²	Befeuerung	Strom-Mix
Heizungsart	Elektrospeicherheizung	Kaufpreis	849.000,00 €
Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.	Währung	€
St.-Anzahl	4

Objektbeschreibung: Ein Haus. Ein außergewöhnliches Grundstück. Und mehr als eine Möglichkeit, darin zu leben.

Es gibt Immobilien, deren Geschichte sich schnell erzählen lässt: Wohnfläche, Zimmer, Grundstück.
Und es gibt Häuser, bei denen diese Zahlen nur der Anfang sind.
Dieses Anwesen gehört dazu.

Schon der Zugang zeigt, dass hier kein Haus von der Stange wartet. Hinter dem schmiedeeisernen Tor öffnet sich ein großzügiges Grundstück mit einem Wohnhaus, dessen Architektur unverkennbar eine eigene Handschrift trägt: großzügige Raumfolgen, ungewöhnliche Rundungen, hohe Räume, viel Holz und Details, die dem Haus bis heute seinen besonderen Charakter geben.
Dazu kommen eine in das Gebäude integrierte Doppelgarage, weitere geschützte Stellmöglichkeiten, eine außergewöhnlich große überdachte Terrasse und ein weitläufiger rückwärtiger Garten, der dem Grundstück eine zusätzliche Perspektive eröffnet.

Das Gebäude wurde als Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung konzipiert. Die vorhandene Wohnflächenberechnung weist insgesamt 183,32 m² Wohnfläche aus – davon 148,55 m² im Erdgeschoss und weitere 34,77 m² im Untergeschoss. Hinzu kommen umfangreiche Nutz- und Nebenflächen.

Damit lässt sich dieses Haus nicht auf ein einziges Wohnmodell reduzieren. Es kann großzügiges Zuhause für eine Familie sein, mehreren Generationen Raum geben, Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden oder Menschen zusammenbringen, die Nähe möchten und gleichzeitig Wert auf eigene Rückzugsbereiche legen.

Ein Entrée, das den Charakter des Hauses vorgibt

Über wenige Stufen erreicht man den Hauseingang.
Beim Betreten steht man nicht in einem schmalen Flur, sondern in einer ungewöhnlich großzügigen Diele, die einen wesentlichen Teil der Architektur ausmacht und die unterschiedlichen Bereiche des Erdgeschosses miteinander verbindet.

Holz, offene Raumbezüge und die besondere Treppengestaltung bestimmen das Bild. Die in die Wand integrierte Beleuchtung entlang des Treppenabgangs gehört zu jenen Details, die man heute nur noch selten findet.

Von hier aus erschließen sich unter anderem das Gäste-WC mit Fenster, eine innenliegende Garderobe, zusätzlicher Einbaustauraum, die Küche sowie der etwas zurückgezogene private Schlafbereich.

Die separate Küche verfügt über eine vollständige Einbauküche, Tageslicht und bietet in ihrer heutigen Gestaltung großzügigen Raum zum Kochen und Essen.

Doch die eigentliche Dimension des Erdgeschosses zeigt sich wenige Schritte weiter.

Nahezu 59 m² für Wohnen und Essen

Der Wohn- und Essbereich umfasst 58,99 m².
Eine Größe, die man nicht erklären muss, wenn man in diesem Raum steht.

Hohe Decken, warme Holzelemente, der gerundete Erker und der markante Kachelofen geben dem Raum seine eigene Atmosphäre. Der Erker bildet einen natürlichen Essbereich, ohne ihn vom Wohnen abzutrennen. So entstehen unterschiedliche Zonen, ohne die Großzügigkeit des Raumes zu verlieren.

Keine optisch erzeugte Weite, sondern tatsächlich vorhandener Raum.
Große Öffnungen stellen zugleich die Verbindung nach draußen her.

Ca. 70 m² überdachte Terrasse – ein geschützter Platz zwischen Haus und Garten

Vom Wohn- und Essbereich sowie vom privaten Schlafbereich gelangt man unmittelbar auf die ca. 70 m² große überdachte Terrasse.

Der Begriff Terrasse beschreibt diese Fläche beinahe zu knapp.
Durch ihre außergewöhnliche Dimension und die Überdachung entsteht ein geschützter Bereich zwischen Innen und Außen: Platz für eine große Tafel, eine Lounge, ruhige Rückzugsorte oder verschiedene Bereiche nebeneinander.

Ein gemauerter Außenkamin unterstreicht den besonderen Charakter dieses Ortes. Vor allem aber schafft die Terrasse einen fließenden Übergang zwischen Haus und Garten und erweitert das Wohnen über viele Monate des Jahres nach draußen.

Eine Besonderheit, die bei der Betrachtung der Wohnfläche nicht übersehen werden sollte: Die ca. 70 m² große überdachte Terrasse wurde in der vorliegenden Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Die ausgewiesenen 183,32 m² Wohnfläche verstehen sich somit ohne diese außergewöhnlich großzügige Terrassenfläche.

Rückzug mit direktem Weg ins Freie

Der private Schlafbereich liegt bewusst etwas abseits der gemeinschaftlichen Räume.

Hier befinden sich zwei Schlafzimmer. Das größere Schlafzimmer besitzt einen direkten Zugang zur überdachten Terrasse. Das angrenzende zweite Schlafzimmer wird derzeit als großzügige Ankleide genutzt.

Diese Nutzung eröffnet zugleich Spielraum für die Zukunft: Wer den Raum wieder als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Arbeitszimmer nutzen möchte, kann die heutige Nutzung entsprechend verändern.

Das Tageslichtbad verfügt über Badewanne, separate Dusche, Doppelwaschtisch und WC.

Damit bietet allein das Erdgeschoss 148,55 m² ausgewiesene Wohnfläche auf einer Ebene.

Eine weitere Ebene. Und überraschend viel Raum.

Über die innenliegende Treppe gelangt man in das Untergeschoss.
Wer hier einen klassischen Keller mit kleinen Abstellräumen erwartet, wird von den Dimensionen überrascht.

Allein der in den ursprünglichen Unterlagen als Hobbyraum bezeichnete Bereich umfasst 58,99 m². Seine teilweise gerundete Geometrie greift die Formensprache des darüberliegenden Wohnbereichs wieder auf.

Der Bereich ist heute unterschiedlich gegliedert und genutzt. Weitere Räume schaffen Platz für Hobby, Sport, Gäste, Arbeiten, Rückzug oder eine vollkommen neue Raumkonzeption. Daneben stehen Vorrats-, Abstell- und Technikflächen zur Verfügung.

Das Untergeschoss ist damit weit mehr als die übliche Ergänzung eines Einfamilienhauses. Es ist eine zweite Ebene mit erheblichen Raumreserven.

Die Einliegerwohnung – 34,77 m² Wohnfläche mit eigenem Zugang

Im Untergeschoss befindet sich die Einliegerwohnung mit separatem Zugang von außen. Für diesen Bereich sind 34,77 m² Wohnfläche ausgewiesen.

Das großzügige Wohn- und Esszimmer mit gerundeter Form und großen Fensterflächen nimmt die besondere Formensprache des Hauses wieder auf. Gegenüber befindet sich die separate, ebenfalls großzügig dimensionierte Küche mit Essbereich.

Ein eigenes Tageslichtbad mit Badewanne, WC und Waschbecken ergänzt den Bereich.

Besonders interessant ist die Erschließung: Die Einliegerwohnung besitzt einen eigenen Außenzugang und gleichzeitig eine interne Verbindung zum Haupthaus.

Damit kann sie eigenständig genutzt werden und dennoch Teil des Hauses bleiben – ideal für erwachsene Kinder, Eltern oder Großeltern, Gäste, Wohnen und Arbeiten oder ein Mehrgenerationenkonzept.

183,32 m² Wohnfläche erzählen hier nur einen Teil der Geschichte

Neben der ausgewiesenen Wohnfläche verfügt das Untergeschoss über erhebliche weitere Flächen.

Der große Hobbybereich sowie Keller-, Vorrats-, Technik- und weitere Nutzräume erweitern die Möglichkeiten des Hauses deutlich.

Hinzu kommt die ca. 70 m² große überdachte Terrasse, die in der vorliegenden Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt wurde.

Wer nur auf die ausgewiesenen 183,32 m² Wohnfläche schaut, sieht dieses Haus nicht vollständig.
Erst vor Ort wird deutlich, welche Raumreserven tatsächlich vorhanden sind.

Eine integrierte Doppelgarage, die mehr kann als zwei Autos unterbringen

Die rund 37 m² große Doppelgarage ist unmittelbar in das Gebäude integriert und über eine direkte Verbindungstür mit dem Wohnhaus verbunden.

Sie ist gefliest und verfügt über ein elektrisches Garagentor, Wasseranschluss und Starkstrom.

Seitlich bestehen weitere geschützte Abstell- beziehungsweise Parkmöglichkeiten.

Fahrzeuge, Fahrräder, Hobby, Werkstatt und Stauraum lassen sich damit unterbringen, ohne dafür wertvolle Wohnbereiche zu beanspruchen.

1.411 m² – und hinter dem Haus öffnet sich eine weitere Perspektive

Vielleicht liegt eine der spannendsten Eigenschaften dieses Anwesens dort, wo viele Grundstücke längst zu Ende sind: im rückwärtigen Garten.

Das heutige Grundstück umfasst insgesamt 1.411 m² und setzt sich hinter dem bestehenden Wohnhaus außergewöhnlich großzügig fort. Ein erheblicher zusammenhängender Bereich ist nicht vom Bestandsgebäude überbaut.

Heute bedeutet das zunächst: viel Garten, Abstand, Privatsphäre und Freiraum.

Doch Dimension und Zuschnitt eröffnen zugleich eine interessante Frage:
Welche zusätzliche Entwicklung könnte hier möglich sein?

Aufgrund der Grundstückssituation besteht Potenzial für eine weitere bauliche Entwicklung beziehungsweise eine zusätzliche Bebauung im rückwärtigen Grundstücksbereich.

Die konkrete Bebaubarkeit sowie Art und Maß einer möglichen weiteren Bebauung bedürfen der Abstimmung mit der zuständigen Baurechtsbehörde und werden ausdrücklich nicht zugesichert.

Heute kann es ein außergewöhnlich großer Garten sein. Perspektivisch könnte sich daraus – vorbehaltlich der entsprechenden baurechtlichen Zulässigkeit – eine zusätzliche Möglichkeit entwickeln.

So entstehen unterschiedliche Szenarien: ein großzügiges Einfamilienhaus mit viel privatem Grün, mehrere Generationen an einem Ort, gemeinschaftliches Wohnen, die Verbindung von Wohnen und Arbeiten – oder möglicherweise eines Tages ein zweites Zuhause im rückwärtigen Grundstücksbereich.

Ein Haus, das nicht versucht, etwas anderes zu sein

Dieses Haus ist kein Neubau. Und man sollte auch nicht versuchen, einen daraus zu machen. Seine Qualität liegt woanders.

Man kann dieses Haus modernisieren und dabei seinen Charakter bewahren. Man kann Räume neu ordnen. Man kann hier als Familie leben, Generationen zusammenbringen oder Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden.

Und möglicherweise kann auf diesem Grundstück eines Tages sogar ein zweites Zuhause entstehen.

Dieses Anwesen verlangt nicht nach einem bestimmten Lebensmodell. Es lässt mehrere zu.

Und vielleicht ist genau das heute sein größter Luxus.

Energieausweis
Art: Bedarfsausweis
Gültig bis: 23.03.2033
Endenergiebedarf: 192.60 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 1986
Wesentlicher Energieträger: Strom
Klasse: F

Lage: Das Anwesen befindet sich im Ortsteil Linkenheim von Linkenheim-Hochstetten, eingebettet in ein gewachsenes Wohngebiet mit überwiegend Anliegerverkehr. Ruhiges Wohnen und eine sehr gute Alltagsanbindung liegen hier angenehm nah beieinander.

Besonders praktisch ist die Nähe zur S-Bahn, die in wenigen Gehminuten erreichbar ist. Über die Linien S1 und S11 besteht eine direkte Verbindung in Richtung Karlsruhe. Auch mit dem Auto ist Linkenheim-Hochstetten über die B36 gut an Karlsruhe und die umliegenden Gemeinden angebunden.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in kurzer Entfernung. Supermärkte, Bäckereien, Ärzte, Apotheken, Banken und gastronomische Angebote sind im Ort vorhanden. Vieles lässt sich damit erledigen, ohne für jede Besorgung nach Karlsruhe fahren zu müssen.

Auch für Familien ist die Infrastruktur gut aufgestellt. Kindertageseinrichtungen und verschiedene Schulformen befinden sich vor Ort; das Bildungsangebot reicht von der Grundschule über weiterführende Schulen bis zu einem Gymnasialzweig.

Einen schönen Gegenpol zur Nähe Karlsruhes bildet die Natur rund um Linkenheim-Hochstetten. Hardtwald, Rheinauen, Altrheinarme und Seen liegen in der Umgebung und bieten zahlreiche Möglichkeiten zum Radfahren, Spazieren und für Freizeit im Grünen.

So verbindet die Lage kurze Wege im Alltag, eine direkte Anbindung nach Karlsruhe und ein ruhiges Wohnumfeld mit viel Natur in der Umgebung.

Ausstattung: Die Ausstattung des Hauses trägt deutlich die Handschrift seiner Entstehungszeit und wurde mit zahlreichen individuellen Details ausgeführt. Großzügige Flächen, Naturstein, Holz und schmiedeeiserne Elemente prägen das Anwesen ebenso wie die außergewöhnliche Verbindung zwischen Wohnhaus, Terrasse und Garten.
Erdgeschoss
• ca. 148,55 m² Wohnfläche
• außergewöhnlich großzügiger Wohn-/Essbereich mit 58,99 m²
• gerundeter Erker mit großen Fensterflächen
• markanter Kachelofen
• separate Küche mit Einbauküche und zusätzlichem Essplatz
• großzügige Eingangsdiele
• integrierte Garderobe und Einbaustauraum
• Schlafzimmer mit direktem Zugang zur überdachten Terrasse
• ursprünglich weiteres Schlafzimmer, heute als großzügige Ankleide in den Schlafbereich integriert
• Tageslichtbad mit Badewanne, separater Dusche, Doppelwaschtisch und WC
• separates Gäste-WC mit Fenster
• Fußbodenheizung im Erdgeschoss
Untergeschoss / Einliegerwohnung
• 34,77 m² ausgewiesene Wohnfläche im Untergeschoss
• vorhandene Einliegerwohnung mit separatem Außenzugang
• zusätzliche interne Verbindung zum Haupthaus
• großzügiges Wohn-/Esszimmer mit gerundetem Erker und großen Fensterflächen
• gegenüberliegende, separat angeordnete große Küche
• eigenes Tageslichtbad mit Badewanne, Waschbecken und WC
• weitere großzügige Nutz- und Nebenräume
• großer Hobbybereich
• Fitness-/Mehrzweckbereich
• Keller-, Vorrats-, Hauswirtschafts- und Technikflächen
• Heizkörper im Untergeschoss
Terrasse & Außenbereich
• ca. 70 m² große, überdachte Terrasse
• Terrassenfläche nicht in den 183,32 m² ausgewiesener Wohnfläche berücksichtigt
• direkter Terrassenzugang aus dem Wohnbereich und dem privaten Schlafbereich
• gemauerter Außenkamin
• weitläufiger Garten
• hochwertiger Metall-/Schmiedeeisenzaun im vorderen Grundstücksbereich; auch das Gutachten beschreibt hier ausdrücklich einen hochwertigen Metallzaun
• 1.411 m² Grundstück
• rückwärtiger Grundstücksbereich mit zusätzlicher Entwicklungsperspektive; konkrete Bebaubarkeit vorbehaltlich behördlicher Prüfung
Garage & Stellplätze
• direkt in das Gebäude integrierte Doppelgarage
• ca. 37 m²
• gefliester Garagenbereich
• elektrisches Garagentor
• Wasseranschluss und Ablauf
• Starkstromanschluss
• direkte Verbindung von der Garage ins Wohnhaus
• zusätzlicher seitlicher Ausgang
• weitere geschützte Stellmöglichkeiten auf dem Grundstück
Technik & weitere Details
• Elektro-Zentralheizung mit Blockspeicher
• Fußbodenheizung im Erdgeschoss, Heizkörper im Untergeschoss
• massive Bauweise; das Gutachten beschreibt das Haus als eingeschossig, freistehend und voll unterkellert
• Holzfenster mit Isolierverglasung und echten Sprossen
• Rollläden
• Natursteinelemente an Fassade, Fenstern, Türen und Erker
• teilweise schmiedeeiserne Fenstergitter
Flächen im Überblick
183,32 m² Wohnfläche | 191,39 m² Nutzfläche inkl. Doppelgarage | ca. 70 m² überdachte Terrasse | 1.411 m² Grundstück Sonstiges: RECHTSHINWEIS | HAFTUNGSAUSSCHLUSS | WICHTIGE HINWEISE
Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar. Alle im Exposé enthaltenen Angaben, Darstellungen, Berechnungen, Maßangaben, Grundrisse sowie Preisangaben beruhen auf den Informationen, Unterlagen und Auskünften des Verkäufers bzw. von Dritten. Eine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit der von Dritten übernommenen Angaben wird nicht übernommen. Die Haftung des Maklers für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie in gesetzlich zwingenden Haftungsfällen bleibt unberührt. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben ausdrücklich vorbehalten.

GRUNDRISSE | FLÄCHENANGABEN
Die im Exposé dargestellten Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu, teilweise schematisch und dienen ausschließlich der räumlichen Orientierung. Grundrisse und sonstige Darstellungen können auf Grundlage der vorliegenden Original- bzw. Bestandsunterlagen digital oder KI-gestützt grafisch aufbereitet worden sein. Abweichungen der tatsächlichen Flächen, Zuschnitte, Maße oder Darstellungen sind möglich. Verbindlich sind ausschließlich die tatsächlichen Gegebenheiten, die genehmigten Bauunterlagen sowie die Regelungen im notariellen Kaufvertrag.

Die ausgewiesene Wohnfläche beträgt nach den vorliegenden Unterlagen insgesamt 183,32 m². Die ca. 70 m² große überdachte Terrasse ist in dieser Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Die angegebenen Wohn-, Nutz- und sonstigen Flächen beruhen auf den vorliegenden Unterlagen und sind vom Käufer bei Bedarf eigenständig zu prüfen.

KI-GESTÜTZTE DARSTELLUNGEN | VISUALISIERUNGEN
Einzelne Bilder, Grundrisse oder sonstige Darstellungen können digital bzw. unter Einsatz KI-gestützter Bildbearbeitung optimiert, aufbereitet oder visualisiert worden sein.
Soweit im Exposé beispielhafte Möblierungen, Gestaltungen, bauliche Veränderungen oder eine mögliche zusätzliche Bebauung des Grundstücks dargestellt werden, handelt es sich ausschließlich um unverbindliche Visualisierungen. Diese Darstellungen zeigen nicht zwingend den tatsächlichen Bestand und stellen insbesondere keine Bauvoranfrage, Baugenehmigung, behördlich bestätigte Bebaubarkeit oder zugesicherte Beschaffenheit dar.

MÖGLICHE WEITERE BEBAUUNG
Aufgrund der Grundstücksgröße und des Zuschnitts erscheint eine zusätzliche bauliche Entwicklung im rückwärtigen Grundstücksbereich grundsätzlich prüfenswert. Eine konkrete Bebaubarkeit, Teilbarkeit des Grundstücks sowie Art und Maß einer möglichen weiteren Bebauung werden ausdrücklich nicht zugesichert. Maßgeblich sind die jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften sowie die Entscheidung der zuständigen Baurechtsbehörde. Kaufinteressenten wird empfohlen, eine für ihre individuellen Planungen erforderliche baurechtliche Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrages selbst vorzunehmen.

KAUFNEBENKOSTEN
Die beim Erwerb der Immobilie anfallenden Nebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. weitere öffentliche Abgaben, sind vom Käufer zu tragen, sofern keine anderweitige vertragliche Vereinbarung getroffen wird.

MAKLERPROVISION
Bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ist vom Käufer eine Maklerprovision in Höhe von 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer an Immoscal Immobilien zu zahlen. Die Provision ist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig.

HINWEIS GEMÄSS GELDWÄSCHEGESETZ (GwG)
Als Immobilienmaklerunternehmen ist Immoscal Immobilien gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet, die Identität ihrer Vertragspartner festzustellen und zu überprüfen. Kaufinteressenten sind daher verpflichtet, vor Begründung einer Geschäftsbeziehung einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorzulegen. Bei juristischen Personen sind entsprechende Registerauszüge bzw. die gesetzlich erforderlichen Nachweise vorzulegen.

BESICHTIGUNGEN
Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung über unser Büro.

VERTRAULICHKEIT
Dieses Exposé ist vertraulich und ausschließlich für den Empfänger bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte bedarf der vorherigen Zustimmung von Immoscal Immobilien.

ABSCHLUSSKLAUSEL
Ein Verkauf der Immobilie erfolgt ausschließlich auf Grundlage eines notariell beurkundeten Kaufvertrages.

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