„Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung mit Aufzug, Tiefgarage und besonderem Balkonambiente“

externe Objnr	VM746
Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf
Objektart	Wohnung
Objekttyp	Eigentumswohnung
Aufteilung Wohnung	2.OG
PLZ	76532
Ort	Baden-Baden
Land	Deutschland
Wohnfläche	80,32 m²
Nutzfläche	18 m²
Grundstücksgröße	1.700 m²
Anzahl Schlafzimmer	2
Anzahl Badezimmer	1
Anz. Balkon/Terrassen	3
Balkon/Terrasse Fläche	21 m²
Anzahl Wohneinheiten	24
Befeuerung	Gas
Heizungsart	Zentralheizung
Fahrstuhl	Personenaufzug
Kaufpreis	295.000,00 €
Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.
Währung	€
St.-Anzahl	1

externe Objnr	VM746	Nutzungsart	Wohnen
Vermarktungsart	Kauf	Objektart	Wohnung
Objekttyp	Eigentumswohnung	Aufteilung Wohnung	2.OG
PLZ	76532	Ort	Baden-Baden
Land	Deutschland	Wohnfläche	80,32 m²
Nutzfläche	18 m²	Grundstücksgröße	1.700 m²
Anzahl Schlafzimmer	2	Anzahl Badezimmer	1
Anz. Balkon/Terrassen	3	Balkon/Terrasse Fläche	21 m²
Anzahl Wohneinheiten	24	Befeuerung	Gas
Heizungsart	Zentralheizung	Fahrstuhl	Personenaufzug
Kaufpreis	295.000,00 €	Außen-Provision	3,57 % incl. 19% MwSt.
Währung	€	St.-Anzahl	1

Objektbeschreibung: Diese Dreizimmer- Wohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in ruhiger und angenehmer Lage in Baden-Baden. Das 1984 errichtete Gebäude überzeugt durch seine solide Bauweise, sowie den vorhandenen Aufzug.
In den vergangenen Jahren wurde das Haus mit viel Sorgfalt instand gehalten und sinnvoll modernisiert. Zwischen 2018 und 2020 wurden die Fenster erneuert und mit dreifach verglasten Fenstern ausgestattet. Zusätzlich wurde die Dachdämmung umfassend erneuert und fachgerecht gedämmt, ebenso erhielt die Fassade einen frischen Anstrich. Das Gebäude präsentiert sich heute in einem sehr gepflegten und zeitgemäßen Zustand.
Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum sowie ein Tiefgaragenstellplatz, der bequem und witterungsgeschützt direkt aus dem Haus erreichbar ist.

Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss und bietet auf ca. 80,32 m² ein durchdachtes Raumkonzept mit viel Licht und einer besonders angenehmen Wohnatmosphäre.
Schon beim Eintreten empfängt Sie ein freundlicher Flur, der alle Räume miteinander verbindet. Geradeaus befindet sich ein praktischer Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss – eine komfortable Lösung für den Alltag.
Links vom Flur liegt der Garderobenbereich mit anschließendem separatem Gäste-WC mit einem Waschbecken mit Unterschrank und Handtuchheizkörper, das hochwertig mit Feinsteinzeug ausgestattet ist und sich modern und zeitlos präsentiert.
Das Badezimmer wurde mit viel Liebe zum Detail gestaltet. Es verfügt über eine Duschwanne, ein WC, ein Waschbecken mit Unterschrank, einen Spiegelschrank sowie einen Handtuchheizkörper. Besonders hervorzuheben ist die aufwendig gestaltete Decke mit flächenbündig integrierten Lichtelementen, deren nahezu vollflächige, indirekte Beleuchtung dem Raum eine außergewöhnlich helle, ruhige und sehr angenehme Atmosphäre verleiht.
Das Schlafzimmer bietet einen direkten Zugang zum Balkon. Angrenzend befindet sich ein weiteres Zimmer, ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer, ebenfalls mit Balkonzugang. Der Balkon ist durchgängig nutzbar, da zwischen den beiden Räumen keine Trennung besteht – ein schönes Detail, das Offenheit und Großzügigkeit schafft. Diese sind mit einer umlaufenden Holzbrüsung sowie großflächige Schiebe-bzw. Faltelemente aus Glas ausgestattet.
Der Wohn- und Kochbereich bildet das Herzstück der Wohnung. Hier ist die Küche offen integriert und mit Spülbecken, Geschirrspüler, Cerankochfeld, Backofen sowie einem Einbaukühlschrank mit Tiefkühlfach ausgestattet. Der Raum wirkt hell, einladend und eignet sich ideal für gemeinsames Kochen, Essen und entspannte Abende.
Vom Wohn-/Essbereich aus gelangen Sie auf einen weiteren, überdachten Balkon, der zusätzlich mit einer Markise ausgestattet ist.

Energieausweis
Art: Verbrauchsausweis
Gültig bis: 01.11.2030
Endenergieverbrauch: 139.00 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 1984
Wesentlicher Energieträger: Erdgas schwer
Klasse: E

Lage: Die Wohnung befindet sich im beliebten Baden-Badener Stadtteil Oos, einer Wohnlage, die sich durch ihre sehr gute Infrastruktur, kurze Wege und eine hervorragende Verkehrsanbindung auszeichnet.
Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe zum Bahnhof Baden-Baden, der in wenigen Minuten erreichbar ist. Von hier bestehen regelmäßige und schnelle Verbindungen in Richtung Karlsruhe, Rastatt, Offenburg sowie in den Raum Freiburg und Stuttgart. Auch für Berufspendler bietet die Lage damit eine ideale Anbindung.
Der öffentliche Nahverkehr ist ebenfalls sehr gut ausgebaut. Die nächste Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung und verbindet den Stadtteil Oos zuverlässig mit der Baden-Badener Innenstadt, dem Festspielhaus, dem Kurviertel sowie weiteren Stadtteilen.
In unmittelbarer Umgebung befindet sich zudem die Cité, ein lebendiger Bereich mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants und Dienstleistern. Hier lassen sich Besorgungen des täglichen Bedarfs bequem erledigen.
Auch das Kino sowie weitere Freizeit- und Kulturangebote sind gut erreichbar und unterstreichen den hohen Wohn- und Freizeitwert der Lage. Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheken und weitere Versorgungseinrichtungen befinden sich ebenfalls in der näheren Umgebung.
Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist ausgezeichnet: Die Bundesstraße B3 sowie die Autobahn A5 sind schnell erreichbar und ermöglichen eine zügige Verbindung nach Karlsruhe, Rastatt und ins gesamte Rhein-Main-Gebiet.
Trotz der sehr guten Erreichbarkeit überzeugt die Lage durch ein angenehmes Wohnumfeld. Grünflächen und Spaziermöglichkeiten in der Umgebung bieten einen schönen Ausgleich zum urbanen Alltag und tragen zu einer hohen Wohn- und Lebensqualität bei.

Ausstattung: • Aufzug im Haus
• Dreifach verglaste Fenster (2018–2020)
• Gedämmtes und isoliertes Dach (2018-2020)
• Gepflegte, erneuerte Fassade (2018-2020)
• zwei Balkone mit Glas-Schiebeelementen
• ein überdachter Balkon mit Markise
• Einbauküche mit Backofen, Kühlschrank mit Tiefkühlfach, Cerankochfeld, Geschirrspülmaschine
• Gäste-WC
• Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss
• Tiefgaragenstellplatz (hausintern erreichbar)
• Eigener Kellerraum
• Hausmeister
• Hausverwalter Sonstiges: Rechtshinweis | Haftungsausschluss | Wichtige Hinweise

Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar.
Alle im Exposé enthaltenen Angaben, Darstellungen, Berechnungen, Maßangaben, Grundrisse sowie Preisangaben beruhen auf den Informationen, Unterlagen und Auskünften des Verkäufers bzw. von Dritten.

Eine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit dieser Angaben wird vom Makler nicht übernommen.
Irrtümer, Änderungen, Zwischenverkauf sowie Zwischenvermietung bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.

GRUNDRISSE / FLÄCHENANGABEN
Die im Exposé dargestellten Grundrisse sind nicht maßstabsgetreu, teilweise schematisch und dienen ausschließlich der räumlichen Orientierung.
Abweichungen der tatsächlichen Flächen, Zuschnitte oder Maße sind möglich.
Verbindlich sind ausschließlich die Angaben in den genehmigten Bauunterlagen sowie die Regelungen im notariellen Kaufvertrag.

KAUFNEBENKOSTEN
Die beim Erwerb der Immobilie anfallenden Nebenkosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. weitere öffentliche Abgaben, sind vom Käufer zu tragen, sofern keine anderweitige vertragliche Vereinbarung getroffen wird.

HINWEIS GEMÄSS GELDWÄSCHEGESETZ (GwG)
Als Immobilienmaklerunternehmen ist die Immoscal Immobilien gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Geldwäschegesetz (GwG) verpflichtet,
die Identität ihrer Vertragspartner festzustellen und zu überprüfen.
Kaufinteressenten sind daher verpflichtet, vor Begründung einer Geschäftsbeziehung einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorzulegen.
Bei juristischen Personen sind entsprechende Registerauszüge erforderlich.

BESICHTIGUNGEN
Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung über unser Büro.

Immoscal Immobilien
Süreyya Cal
Hauptstraße 95
76534 Baden-Baden
info@immoscal.de
www.immoscal.de

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Ein Verkauf der Immobilie erfolgt ausschließlich auf Grundlage eines notariellen Kaufvertrages.
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